滞納家賃・賃料請求では何を主張・立証するのか?(要件事実)

家賃・地代などの賃料が滞納・不払いとなり,その支払いを求めて訴訟を提起する場合には,要件事実の主張・立証が必要となります。ここでは,滞納家賃・賃料請求では何を主張・立証すればよいのか(要件事実)について,東京 多摩 立川の弁護士がご説明いたします。

(著者:弁護士 志賀 貴

賃料請求の要件事実

賃貸借契約において賃借人(借主)は,賃貸人(貸主)から目的物たる不動産を使用収益させてもらう代わりに,賃貸人に対して家賃や地代などの賃料を支払わなければならない法的義務(賃料支払義務)を負っています。

賃貸人の側から見れば,これは賃借人に対して賃料を支払ってもらえるという法的権利(賃料請求権)があるということです。

したがって,賃料の滞納・不払いがあった場合,賃借人に義務違反があるということですから,賃貸人は,賃借人に対して,賃料支払義務の債務不履行責任を問うことができます。

ややこしい言い方をしましたが,賃料支払義務の債務不履行責任を問うというのは,要するに,滞納している賃料を支払うよう請求できるということです。

もっとも,賃料請求権があるからといって,当然に支払ってもらえるわけではなく,また,いきなり強制執行などができるわけでもありません。

賃借人の財産を差し押さえるなどして,強制的に賃料を回収するためには,まず債務名義を取得して権利を公的に正当なものとして認めてもらった上で,強制執行の裁判手続を行わなければなりません。

これらの手続はなかなか手間も時間もかかります。そのため,賃料の滞納があった場合には,まず賃借人に任意に支払ってもらうよう話し合い・交渉するのが一般的でしょう。

しかし,それでも支払いがなければ,訴訟を提起して判決を得て,その判決という債務名義をもとに強制執行をすることになります。

>> 滞納賃料請求のための法的手続とは?

賃料請求の要件事実

賃料請求訴訟においては,いかにご自身が本当は権利者であるとしても,そのことを裁判所に認めてもらうためには,賃貸人の方で,賃料請求権があるということを主張・立証していかなければなりません。

訴訟において具体的に何を主張・立証するのかというと,法律効果の発生に必要となる法律要件に該当する具体的な事実です。これを「要件事実」といいます。

賃料請求訴訟においては,賃貸人に賃料請求権という法的権利があるのかどうかということが訴訟における審判の対象(訴訟物)となります。

そして,賃料請求権があるかどうかは,賃料請求権という法的効果発生のための法的要件を満たしているのかどうかを判断しなければなりません。

もっとも,法的要件は非常に抽象的なものですから,その要件に該当する現実の世界の具体的事実があるのか否かを判断せざるを得ません。そのため,具体的な事実=要件事実を主張・立証していかなければならないのです。

賃料請求訴訟においては,以下の要件事実を主張・立証する必要があります。

  • 賃貸借契約を締結した事実
  • 賃貸人が賃借人に対して目的物を引き渡した事実
  • 引渡し後一定の期間が経過した事実
  • 賃料の支払期限が到来した事実

>> 賃貸借契約とは?

賃貸借契約の締結

賃貸借契約に基づく賃料の請求をするのですから,当然,賃貸借契約が成立していることが前提となります。

賃貸借契約が成立しているということは,賃貸借契約を締結したということですから,まず第一に賃貸借契約の締結の事実を主張・立証する必要があります。

ただし,ただ賃貸借契約を締結したということを言えばいいというわけではなく,いつ,誰と,何について,いくらの賃料で,どのような内容の賃貸借契約を締結したのかということを具体的に主張する必要があります。

特に,賃貸借契約においては,当事者,目的物,賃料だけでなく,賃貸借契約の期間なども重要な要素とされています。したがって,賃貸借契約の締結については,最低でも以下の要素についても主張する必要があります。

  • 賃貸借契約の当事者(賃貸人・賃借人)が誰か
  • 賃貸借の目的物は何か(その物を特定できる事実)
  • 賃貸借契約を締結した時期(どの賃貸借契約なのかを特定するために必要)
  • 賃料の金額,数量,支払期限等
  • 目的物の返還時期(賃貸借の期間)

これらの事実を証明するための証拠としては,賃貸借契約書を証拠として提出するのが通常です。

賃貸借契約に基づく引渡し

賃料は,目的物を賃借人に使用収益させることの対価です。したがって,まだ賃借人に目的物を使用収益させてもいないのに,賃料を請求するということはできません。

目的物を使用収益させるということは,つまり,その目的物をすでに賃借人に引き渡しているということです。そのため,賃貸借契約に基づいて目的物を賃借人に引き渡したということを主張・立証する必要があります。

不動産賃貸借の場合,引渡しをしているかどうかは,比較的容易に分かりますし,実際に利用している賃借人が争ってくることもほとんどありません。したがって,この立証が困難になるということはあまりないでしょう。

引渡し後の期間の経過

賃貸借の目的物を引き渡してすぐに賃料を請求するということはできません。使用収益させ,支払期限が到来していなければ,賃料を請求することができないからです。

したがって,引渡し後に一定の期間が経過したという事実が,要件事実として必要となってきます。

ただし,後記の支払期限が経過しているかどうかさえ分かれば,一定の期間が経過しているのかどうかは,特に主張・立証していなくても当然に分かりますから,ことさらに主張・立証する必要はありません。

たとえば,平成26年10月1日に引渡しをし,支払期限が同年11月末日だったとして,訴訟を提起したのが平成27年10月1日だったとすると,すでに一定期間経過していることは誰にでも分かることですから,特に主張立証する必要がないということです。

支払期限の到来

賃料の支払期限が定められている場合,当たり前ですが,その支払期限が到来してなければ,賃料を請求することはできません。したがって,支払期限の到来も要件事実といえます。

ただし,毎月末日限り,というように支払期限が明確に定められている場合,その支払期限が到来しているのかどうかは,前記引渡し後の期間の経過と同様,誰にでも分かることですから,支払期限の定めがあることを主張立証できれば,これも主張立証は不要です。

なお,現実にはあまりないでしょうが,支払期限が決められていない場合には,民法614条で定める期限が賃料の支払期限となります。

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