家賃等の賃料滞納を理由に賃貸借契約を解除できるか?

家賃など賃料が滞納された場合,賃貸人(貸主)は,賃借人(借主)の債務不履行責任を追求して,賃貸借契約を解除することができることがあります。ここでは,この家賃等の賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除できるのかについて,東京 多摩 立川の弁護士がご説明いたします。

賃貸借契約の解除

契約は,法的な拘束力を伴う約束です。法的な拘束力を伴っている以上,そうそう容易に契約を解除することはできないのが原則です。

もっとも,当事者間で契約を解除することに合意した場合には,契約を解除することができます。また,そうでない場合でも,当事者の一方に債務不履行があれば,他方の当事者は契約を解除することができます。

賃貸借契約の場合も同様です。賃貸借契約については,賃借人による無断転貸等の場合に契約を解除できるとの条文がありますが,これだけに限らず,それ以外の債務不履行の場合にも契約を解除することは可能です。

賃貸借契約はどのような場合に解除できるのか?

賃料滞納による賃貸借契約の解除

前記のとおり,賃貸借契約であっても,他の契約と同様,当事者の一方に債務不履行があれば賃貸借契約を解除することは可能です。

それでは,賃借人(借主)が家賃・地代などの賃料を滞納した場合にも賃貸借契約を解除できるのかというと,賃料滞納も賃料支払義務という債務の不履行ですから,やはり賃貸借契約の解除原因にあたります。

もっとも,1回でも家賃・地代などの賃料滞納があれば,すぐさま債務不履行に基づいて賃貸借契約を解除できるというわけではありません。

賃貸借契約のような継続的な契約関係においては,売買契約のような一回的契約よりも高度な当事者間の信頼関係を基礎としています。

そのため,賃貸借契約の解除が認められるためには,単に債務不履行があったというだけでは足りず,当事者間の信頼関係を破壊するといえるような事情がなければならないとされています。これを「信頼関係破壊の理論(法理)」と呼んでいます。

したがって,賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除するためには,その賃借人による賃料滞納の状況等について,賃貸人の信頼関係を破壊するといえるような事情が存在していることが必要となってきます。

信頼関係破壊の理論(法理)とは?

賃料滞納と信頼関係の破壊

前記のとおり,家賃・地代などの賃料滞納を理由として賃貸借契約を解除するためには,信頼関係を破壊したといえる事情が必要となってきます。

どの程度の賃料滞納があれば信頼関係を破壊したといえるのかについては,法律上の明文規定はありません。したがって,個別・具体的に判断せざるを得ませんので,明確な一般的基準はありません。

もっとも,1か月分の賃料滞納という程度では,信頼関係破壊があるとまではいえないでしょう。実務的には「3か月分の賃料滞納」が,信頼関係破壊の1つの目安とされています。

したがって,賃料滞納を理由として賃貸借契約解除に基づく不動産明渡請求訴訟を提起するような場合には,この3か月分の滞納を1つの区切りとして訴訟提起を検討することになるでしょう。

ただし,家賃・地代などの賃料滞納以外にも賃借人に契約違反があるというような場合には,その契約違反も信頼関係の破壊があるかどうかの判断の基礎とされるため,3か月分の賃料滞納がなくても信頼関係破壊があると認められることはあり得ます。

信頼関係の破壊(背信性)はどのように判断されるのか?

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